Der Gemeinderat hat gestützt auf das Reglement über die Boden- und Wohnbaupolitik die künftig geltenden Konditionen für die Abgabe von städtischem Boden im Baurecht definiert. Neu wird zwischen marktüblichen Baurechtsnehmenden und gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften differenziert.

Marktübliche Baurechtsabgaben

Bei marktüblichen Baurechtsabgaben wird gemäss den neuen Grundsätzen bei der Verzinsung des marktüblichen Landwerts auf den 20-jährigen Durchschnitt des Zinssatzes der Bundesobligationen mit 20-jähriger Laufzeit als Basiszinssatz abgestellt. Die Baurechtsverträge werden über eine Dauer von 60 bis 80 Jahren abgeschlossen. Nach Berücksichtigung von spezifischen Objekteigenschaften liegt der anzustrebende Zinssatz in der Grössenordnung zwischen 3 und 4,5 Prozent. Die Anpassung des Baurechtszinses erfolgt alle fünf Jahre unter vollständiger Berücksichtigung des Landesindex für Konsumentenpreise (LIK). Die Heimfallsentschädigung, mit welcher bei Ablauf des Baurechtes der Baurechtsnehmerin oder dem Baurechtnehmer die Gebäude entschädigt werden, beträgt abhängig von den Gebäuden auf dem betreffenden Grundstück in der Regel zwischen 60 bis 90 Prozent vom Marktwert.

Baurechtsabgaben an gemeinnützige Wohnbauträgerschaften

Die Direktion für Finanzen, Personal und Informatik hat im Auftrag des Gemeinderats unter Beizug des Verbands der gemeinnützigen Wohnbauträger einen Musterbaurechtsvertrag für die Landabgabe an gemeinnützige Wohnbauträgerschaften ausgearbeitet. Abweichend von Baurechtsabgaben an renditeorientierte Investorinnen und Investoren ist für die Ermittlung des Baurechtszinses nicht der Marktwert des Landes ausschlaggebend, sondern die durch das Bundesamt für Wohnungswesen festgelegten Anlagekostenlimiten. Davon wird abhängig von der Standortqualität und der Ausnutzung ein Landwertanteil von 15 bis maximal 20 Prozent berechnet, der mit einem Mindestzinssatz von 3 Prozent zu verzinsen ist. Daraus resultiert ein jährlicher Baurechtszins zwischen 17 und 24 Franken pro Quadratmeter anrechenbare Geschossfläche (Bruttogeschossfläche). Die Anpassung des Baurechtszinses erfolgt wie bei marktüblichen Baurechten nach fünf Jahren, wobei allerdings nur die Hälfte der durch den LIK ausgewiesenen Teuerung berücksichtigt wird. Die Heimfallsentschädigung beträgt je nach Gebäude ebenfalls zwischen 60 und 90 Prozent des Zeit- beziehungsweise Zustandswertes.

Auflagen rechtfertigen tieferen Baurechtszins für Gemeinnützige

Der Gemeinderat versteht die gegenüber marktüblichen Baurechten vorteilhaften Baurechtskonditionen für gemeinnützige Wohnbauträgerschaften als Beitrag zur Förderung des gemeinnützigen Wohnungsbaus in der Stadt Bern. Im Gegenzug haben die baurechtsnehmenden gemeinnützigen Wohnbauträgerschaften Vorgaben zu erfüllen. Insbesondere gilt als Grundsatz für die Wohnungsmieten die Kostenmiete, das heisst in die Mietzinskalkulation dürfen nur die effektiv anfallenden Kapital- und Betriebskosten inklusive der für den langfristig gesicherten Betrieb nötigen Amortisationen und Rückstellungen der Überbauung auf dem Baurechtsgrundstück einfliessen. Weiter sind Bestimmungen zur Auswahl der Mietenden (Einkommenssituation, Wohnsitzpflicht) oder zur Belegung (Mindestanzahl Personen) zu erfüllen, die in zukünftig abgeschlossenen Baurechtsverträgen festgehalten werden.