Der Grundgedanke ist unbestritten: Günstiger Wohnraum soll nur denjenigen zur Verfügung stehen, die diesen auch benötigen. Diesem Grundsatz verpflichtet fühlte sich die für die Vermietung von städtischen Wohnungen zuständige Liegenschaftsverwaltung bereits im April 2009, als sie einem Teil ihrer Mieterschaft eine einseitige Mietvertragsänderung mit aktualisierten Vermietungskriterien zustellte. Weil diese Massnahme unter der Mieterschaft, zum Teil auch auf politischer Ebene, zu einem gewissen Unmut führte, sah sich die Liegenschaftsverwaltung damals veranlasst, die Mietervertragsänderungen wieder zurückzuziehen.

In den vergangenen Monaten wurden die Vermietungskriterien für günstigen Wohnraum und deren Umsetzung auf verschiedenen Ebenen grundsätzlich überarbeitet. Projekt- und Arbeitsgruppen innerhalb der Betriebskommission und der Liegenschaftsverwaltung sowie eine weitere Arbeitsgruppe, der auch Mieterschaftsvertretungen der Quartiere Wyler, Murifeld und Ausserholligen angehörten, erarbeiteten in einem intensiven Prozess neue Grundsätze für die Vermietungskriterien im Segment «Günstiger Wohnraum“. An ihrer Sitzung vom 17. Dezember 2010 hat die Betriebskommission des Fonds nun die Einführung eines neuen Vermietungssystems sowie die Anpassung und Überprüfung der bisherigen Vermietungskriterien beschlossen.

Mietzinslimiten und Vermietungskriterien

Der Entscheid der Betriebskommission des Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik umfasst im Einzelnen folgende Punkte:
Mietzinslimiten Günstiger Wohnraum

- 1-Zimmer-Wohnung Netto-Mietzins unter Fr. 500.- 
  (Mietzins-Durchschnitt Stadt Bern, Stand November 2008: Fr. 627.-)
- 2-Zimmer-Wohnung Netto-Mietzins unter Fr. 700.-
  (Mietzins-Durchschnitt Stadt Bern, Stand November 2008: Fr. 908.-)
- 3-Zimmer-Wohnung Netto-Mietzins unter Fr. 900.-
  (Mietzins-Durchschnitt Stadt Bern, Stand November 2008: Fr. 1'115.-)
- 4-Zimmer-Wohnung Netto-Mietzins unter Fr. 1'100.-
  (Mietzins-Durchschnitt Stadt Bern, Stand November 2008: Fr. 1'430.-)
- 5-Zimmer-Wohnung Netto-Mietzins unter Fr. 1'300.-
  (Mietzins-Durchschnitt Stadt Bern, Stand November 2008: Fr. 1'850.-)
- 6-Zimmer-Wohnung Netto-Mietzins unter Fr. 1'500.-
  (Mietzins-Durchschnitt Stadt Bern unbekannt)

Die Mietzinslimiten werden jeweils analog den Mietzinsänderungen angepasst (Referenzzinssatz, Landesindex der Konsumentenpreise, allgemeine Kostensteigerung).

Vermietungskriterien Günstiger Wohnraum

• Mieterinnen und Mieter von günstigem Wohnraum müssen seit mindestens zwei Jahren in der Gemeinde Bern angemeldet und steuerpflichtig sein; Ausländerinnen und Ausländer müssen ausserdem über Ausweis C, B, oder F verfügen.
• In einer Wohnung darf es maximal ein Zimmer mehr als dauernd anwesende Personen haben. Alleinstehende, welche Anspruch auf eines oder mehrere zusätzliche Zimmer geltend machen, müssen eine entsprechende Bescheinigung vorlegen, die ein Sorgerecht bzw. eine Obhutsberechtigung ausweist. Liegt keine amtliche Bescheinigung vor (Trennungs- oder Scheidungsvereinbarung, Alimentenverträge, Sorgerechtsanteile etc.), ist eine Vereinbarung mit den Unterschriften beider Elternteile vorzulegen.
• Die Einkommenslimiten für Mieterinnen und Mieter, die Anspruch auf günstigen Wohnraum haben, liegen bei Fr. 25'000.- für 1 Person, bei Fr. 39'000.- für 2 Personen, bei Fr. 47'000.- für 3 Personen, bei Fr. 54'000.- für 4 Personen, bei Fr. 61'000.- für 5 Personen, bei Fr. 68'000.- für 6 Personen, bei Fr. 75'000.- für 7 Personen und bei Fr. 83'000.- für 8 Personen.
  Die maximalen Einkommenslimiten beruhen auf dem addierten steuerbaren Einkommen aller im gleichen Haushalt lebenden Personen. Als Basis wird von einem steuerbaren Einkommen einer Einzelperson von Fr. 25'000.- ausgegangen. Für jede weitere im gleichen Haushalt lebende Person wird die Einkommenslimite analog den Berechnungsfaktoren der SKOS-Richtlinien (Schweizerische Konferenz für Sozialhilfe) aufgerechnet.
• Die Vermögenslimiten liegen für Alleinstehende bei Fr. 30'000.-, für Ehepaare, Konkubinate und WGs bei Fr. 60'000.-. Die Vermögenslimiten werden aufgrund des steuerbaren Einkommens nach Abzug der ausgewiesenen Schulden gemäss definitiver Steuerveranlagung geprüft. Das steuerbare Vermögen aller im gleichen Haushalt lebenden, volljährigen Personen wird zusammengezählt und darf maximal Fr. 60'000.- betragen.

Seit dem 1. Januar 2011 gilt für Wohnungen, welche unter das Segment «Günstiger Wohnraum“ fallen, ein neues Vermietungsmodell. In neu ausgestellten Mietverträgen werden zwei Mietzinse aufgeführt. Der eine beziffert die marktübliche Miete, der andere den Mietzins für günstigen Wohnraum nach Abzug eines Mietzinsrabatts.

Noch im Januar 2011 werden bei sämtlichen Mietverträgen, die nach den alten Vermietungskriterien ausgestellt wurden, aufgrund der neu geltenden Kriterien einseitige Mietvertragsanpassungen vorgenommen und an die jeweiligen Mieterinnen und Mieter verschickt. In Kraft tretem sie jedoch frühestens ab Juni 2011.

Regelmässige Überprüfung der Vermietungskriterien

Ab dem Jahr 2013 überprüft die Liegenschaftsverwaltung alle zwei Jahre die Vermietungskriterien bei den laufenden Mietverträgen. Diese Überprüfung basiert auf dem steuerbaren Einkommen der Mieterinnen und Mieter. Sollte die Mieterschaft von Mietverträgen, die aufgrund des neuen Vermietungsmodells mit marktüblicher Miete und Mietzins für Günstigen Wohnraum ausgestellt wurden, bei einer Überprüfung die Voraussetzungen nicht mehr erfüllen, die sie zur Miete von günstigem Wohnraum berechtigt, fällt der Rabatt weg. Die Mieterschaft ist dann verpflichtet, den marktüblichen Mietzins zu bezahlen. Die Mietvertragsanpassung wird ihr auf einem amtlichen Formular auf den nächsten Kündigungstermin hin zugestellt.

Mieterinnen und Mieter mit bestehenden, auf dem alten System der Vermietungskriterien beruhenden Verträgen, welche eine einseitige Mietvertragsanpassung erhalten haben, wird gekündigt, wenn sie die neuen Vermietungskriterien nicht mehr erfüllen. Auf Wunsch der Mieterschaft wird dann jedoch seitens der Liegenschaftsverwaltung individuell nach Lösungen gesucht.

Unmittelbar nach dem Versand der Mietvertragsanpassungen an die Mieterschaft mit bestehenden Vermietungskriterien finden Ende Januar/ Anfang Februar 2011 vier Informationsveranstaltungen in den Quartieren Bern-West, Ausserholligen, Murifeld und Wyler statt. Mitarbeitende der Liegenschaftsverwaltung werden die Mieterinnen und Mieter dort nochmals detailliert über die neuen Vermietungskriterien für günstigen Wohnraum informieren sowie Aussagen machen können über deren Auswirkungen auf die entsprechenden Mietverträge. Mit Hilfe der Informationsveranstaltungen sollen allfällig bestehende Unklarheiten im persönlichen Gespräch mit den betroffenen Mieterinnen und Mietern beseitigt werden.

Fester Anteil an günstigem Wohnraum

Mit dem neuen Vermietungsmodell kommt der Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik dem Auftrag der städtischen Wohnbaupolitik nach, einerseits genügend günstigen Wohnraum ausschliesslich für Anspruchsberechtigte bereitzustellen, andererseits aber auch die über die Jahre gewachsene gute soziale Durchmischung der Quartiere beizubehalten.